성수4지구 시공사 재입찰, 왜 이렇게 시끄러운가 | 부동산 현장 리포트
서울 성동구 성수동. 한강변 스카이라인을 바꿀 대형 재개발 구역 중 하나인 성수4지구가 요즘 심상치 않습니다.
시공사를 새로 뽑는 재입찰 과정에서 조합원들의 원성, 건설사들의 눈치싸움, 그리고 외부에서 흘러들어오는 각종 소문까지 뒤섞이고 있습니다.
7년 넘게 서울·경기 현장을 뛰어다니면서 크고 작은 재개발 입찰을 지켜봤지만, 성수4지구의 분위기는 조금 다릅니다.
왜 그런지, 현장에서 체감한 시각으로 짚어보겠습니다.
성수4지구, 어떤 곳인가
성수4지구는 서울 성동구 성수동2가 일원의 도시정비형 재개발 구역입니다. 강남 접근성과 뚝섬 한강공원을 끼고 있어
오래전부터 고급 주거지로의 탈바꿈이 예고된 땅입니다. 사업 규모 자체가 크고, 준공 이후 예상되는 분양가도 인근 시세를 감안하면
상당히 높게 형성될 가능성이 큽니다. 그만큼 건설사들도 수주 의지가 강했던 곳이죠.
그런데 시공사 선정 과정이 순탄치 않았습니다. 1차 입찰 이후 여러 사유로 계약이 무산되거나 협상이 결렬되면서
결국 재입찰 절차를 밟게 됐습니다. 여기서부터 복잡한 이해관계가 충돌하기 시작했습니다.
현장 경험담
몇 해 전 제가 자문을 맡았던 경기 남부의 한 재개발 구역도 비슷한 상황이 있었습니다.
1차 시공사 계약이 공사비 문제로 무산된 뒤 재입찰을 진행했는데, 그 과정에서 조합원들 사이에
"누가 특정 건설사를 밀고 있다"는 소문이 퍼지면서 조합 총회가 두 번이나 무산됐습니다.
결국 반년 이상을 허비했고, 그 기간 동안 금융 비용만 수십억이 추가로 발생했습니다.
재입찰이 늦어진다는 건 조합원들 입장에서는 단순한 불편이 아니라 직접적인 손실입니다.
재입찰을 둘러싼 쟁점들
1. 공사비 상승 — 입찰 전쟁의 핵심 변수
최근 몇 년간 국내 건설 공사비는 가파르게 올랐습니다. 자재비·인건비 상승이 복합적으로 작용하면서
기존 입찰 당시 제시된 금액으로는 수지타산이 맞지 않는다는 게 건설사들의 공통된 입장입니다.
성수4지구의 경우에도 3.3㎡당 공사비를 어느 수준에서 잡느냐가 가장 큰 쟁점으로 부상했습니다.
조합 입장에서는 공사비를 낮춰 분담금을 줄이고 싶고, 건설사 입장에서는 적정 마진을 확보하지 않으면
입찰에 참여할 이유가 없습니다. 이 간극이 좁혀지지 않으면 재입찰이 또다시 유찰될 수 있습니다.
시장에서는 이미 "몇 차례 더 유찰될 수도 있다"는 말이 돌고 있습니다.
| 항목 |
조합 희망 수준 |
건설사 요구 수준 |
간극 평가 |
| 3.3㎡당 공사비 |
700만원대 초반 |
800만원대 이상 |
▲ 상당한 격차 |
| 물가연동 조항 |
미적용 또는 제한적 |
전면 적용 요구 |
▲ 협상 난항 |
| 이주비 대여 조건 |
건설사 부담 최소화 |
금리 상승분 전가 요구 |
▲ 이견 지속 |
| 공사 기간 |
단축 희망 |
현실적 기간 요구 |
▶ 협의 가능 |
2. 조합 내부 갈등 — 보이지 않는 전선
공사비 협상 못지않게 주목해야 할 것이 조합 내부의 동향입니다. 재입찰 과정에서는 어느 조합이든
특정 건설사를 선호하는 세력과 다른 건설사를 지지하는 세력 사이에 갈등이 생깁니다.
성수4지구도 예외가 아니라는 시각이 많습니다.
조합원 총회 의결 과정에서 위임장 관리 문제, 특정 세력의 조직적 움직임 등이 잡음으로 이어진다는 이야기가
현장에서 들립니다. 이런 내부 갈등은 외부에 잘 드러나지 않지만, 사업 진행 속도와 최종 결과에
결정적인 영향을 미칩니다.
현장 경험담
제가 권리분석 업무로 참여했던 서울 은평권 재개발 현장에서 이런 일이 있었습니다.
재입찰 시공사 선정 총회 3일 전, 갑자기 특정 건설사의 단가 제안서가 유출됐습니다.
진짜인지 가짜인지도 불분명한 문서가 카카오톡 단톡방을 타고 순식간에 퍼졌고,
조합원들이 혼란에 빠졌습니다. 결국 총회는 파행됐고, 그 건은 법적 분쟁으로까지 번졌습니다.
재개발 재입찰의 '잡음'은 단순한 소문이 아니라 사업성에 직결되는 리스크입니다.
3. 건설사 눈치싸움 — 대형사들의 전략적 관망
성수4지구는 브랜드 가치가 높은 입지인 만큼, 1군 건설사들이 수주를 원하는 것은 사실입니다.
그러나 현재 시장 분위기를 보면 무리하게 입찰에 뛰어들기보다는 상대방이 먼저 조건을 내놓기를 기다리는
전략적 관망 자세가 강합니다. 이른바 '치킨게임' 양상입니다.
한 건설사가 좋은 조건으로 먼저 입찰하면 다른 건설사가 그 조건을 기준으로 역제안을 해오는 구조가 됩니다.
그렇다 보니 서로 유리한 국면을 기다리다가 입찰 참여 자체를 미루는 상황이 연출되기도 합니다.
재입찰 공고가 나도 참여 건설사가 생각보다 적을 수 있다는 우려도 그래서 나오는 겁니다.
⚠ 주의 사항
시공사 재입찰 과정에서 인터넷 커뮤니티, 단톡방 등에 떠도는 정보는 출처가 불분명한 경우가 많습니다.
조합 공식 공고와 서울시 정비사업 정보몽땅(클린업시스템)을 통해 사실 여부를 확인하는 것이 기본입니다.
재입찰이 길어지면 무슨 일이 생기나
재입찰 기간이 길어질수록 조합원들이 실질적으로 부담하는 비용은 늘어납니다.
가장 큰 항목은 금융 비용입니다. 사업 진행을 위해 빌려둔 브리지론, 이주비 대출 등의 이자가
사업이 지연되는 만큼 쌓입니다.
- 사업 지연 기간 동안 브리지론 이자 누적 — 조합원 분담금 증가 직결
- 이주한 조합원의 임시 거주 비용 장기화
- 공사비 시세가 추가로 오를 경우 재입찰 조건이 더욱 불리해질 수 있음
- 조합 운영비(인건비, 법무비 등) 지속 발생
- 조합원 간 갈등 심화 — 법적 분쟁으로 번질 경우 사업 전체가 흔들릴 수 있음
실제로 유사한 사례들을 보면, 재입찰이 1년 이상 지연된 구역에서는 최초 추산 분담금 대비
수천만 원에서 1억 원 이상 추가 부담이 발생한 케이스도 있습니다.
성수4지구 조합원이라면 이 부분을 냉정하게 계산해봐야 합니다.
투자자·실수요자 입장에서 어떻게 볼 것인가
성수4지구 인근 빌라나 다세대를 매입해 입주권을 노리는 투자 수요는 여전히 존재합니다.
그러나 재입찰 과정의 불확실성이 높아진 지금은 진입 타이밍을 신중하게 잡아야 합니다.
특히 주의할 점은 '시공사가 확정되면 분양가가 결정된다'는 단순한 기대감으로 접근하는 것입니다.
공사비 협상 결과에 따라 일반분양가가 예상보다 높아질 수 있고, 그렇게 되면 분양성이 떨어져
전체 사업 수익성이 흔들릴 수 있습니다.
컨설팅 사례
작년 말 성수 인근 재개발 구역의 빌라 매입을 검토하던 고객분께 제가 드린 조언은 이랬습니다.
"시공사 확정 전에 들어가면 리스크 프리미엄을 더 얹어 사야 합니다.
확정 후 진입하면 가격은 올라가 있지만 불확실성은 줄어듭니다.
어느 쪽이 본인 상황에 맞는지를 먼저 따져보세요."
결국 그분은 시공사 확정 이후 진입을 선택했고, 가격은 조금 더 줬지만 심리적 안정감을 얻었다고 하셨습니다.
재개발 투자는 단순히 싼 가격보다 내가 감당할 수 있는 불확실성의 수준을 아는 것이 더 중요합니다.
앞으로의 관전 포인트
- 재입찰 공고 일정 및 참여 건설사 수 — 경쟁 입찰이 성립되는지 여부가 핵심
- 3.3㎡당 공사비 최종 합의 수준 — 700만원대 후반~800만원 초반에서 결정될 가능성
- 물가연동(에스컬레이션) 조항 포함 여부 — 건설사와 조합 간 최대 쟁점
- 조합원 총회 의결 정족수 확보 여부 — 내부 반대 세력의 규모가 변수
- 서울시의 사업 진행 모니터링 강도 — 공공지원을 받는 정비사업은 관의 역할도 무시 못 함
성수4지구는 서울에서 손꼽히는 입지 조건을 가진 재개발 구역입니다. 그렇기 때문에 시공사 재입찰 과정에서
이해관계자들의 눈치싸움이 더욱 치열합니다. 잡음이 많다는 것은 그만큼 사업성이 높다는 반증이기도 하지만,
그 잡음이 실제 분쟁으로 번지지 않도록 조합의 투명한 운영이 무엇보다 중요한 시점입니다.
단기적인 소문이나 커뮤니티 글 한 줄에 흔들리기보다는, 공식 공고와 실질적인 숫자를 기반으로
판단하는 것이 이 시장에서 살아남는 방법입니다.
📝 핵심 정리
성수4지구 시공사 재입찰의 핵심 변수는 공사비 협상, 조합 내부 결속, 건설사 경쟁 강도 이 세 가지입니다.
어느 하나라도 삐끗하면 재유찰 가능성이 생기고, 지연은 곧 조합원 추가 비용으로 직결됩니다.
투자·실거주 목적 모두, 시공사 확정 시점 전후의 시장 변화를 면밀히 추적하는 것이 현명합니다.
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